从营销角度看热销房地产项目规划设计创新实践
一、房地产竞争新态势及开发商的应对措施
（一） 房地产业发展新态势
1．目标客户群的研究（面向百姓）
2．顾客占有率优于市场占有率（速度竞争）
3．毛坯房与精装房的使命分工（客户对产品的最终选择问题）
4．专业化优势不可挡（企业核心竞争力）
5．跨区域投资又成热点（跨区域的要素准备是关键）
6．竞争态势的演变（产品竞争——规模竞争——品牌竞争——资本竞争）
（二） 企业应对措施
1．开发理念的再确定 2.专业化操作的要求 3.核心竞争力的培育
4.服务营销的重要性 5.两个优势的提升
（1） 产品线（房产、价格、规模）
（2） 企业线（人才、品牌、资本）
二、房地产发展阶段与建筑设计特征分析
（一） 房地产发展的四个阶段：
1. 炒作期 2.转型期 3.实力市场阶段 4.全面营销时代
（二） 各阶段建筑设计特征分析：
九十年代深圳房地产发展的四个阶段
（1） 第一阶段：发展期(1991—1993)
市场行为：炒买炒卖，卖方市场，推销阶段
市场特征：a.境外买家多 b.价格上升快 c.投资客户占据多数
（2） 第二阶段：调整期（1993—1996上半年）
市场行为：用家市场，买方市场，营销阶段
市场特征：a.外销疲软，内销转旺 b.白领阶层的消费抬头
c.投资减少，自用为主
（3） 第三阶段：理性期（1996下半年—1999上半年）
市场行为：理性消费，供求平稳，从概念营销到品牌营销
市场特征：a.二次置业增加b. 环境设计渐成卖点
c.带电梯多层、小高层住宅受捧
（4） 第四阶段：增长期（1999年下半年—）
市场行为：多元消费，供求差距加大，规模化经营
市场特征：a.产品多元化，规模化时代到来 b.选择面广泛
c.环境、科技渐成时尚
十年间房地产发展的主要表现：
（1） 全面纳入商品化运作
（2） 实现住宅产品的三次飞跃
（3） 发展商经营观念发生了重大变化
（4） 造就了一批高素质的专业团队
（5） 培育了一批成熟的消费者
住宅市场的三个产品阶段：从原始走向成熟
（1） 第一代住宅：粗放型开发
基本特征：a.注重朝向、采光、通风的实用性布局
b.实用性第一的设计原则 c.服务性配套重于观赏性性配套
d.室内设计重于室外设计 e.低成本产品大量重复制造
（2） 第二代住宅：精细型开发
基本特征：a.追求舒适消费的居住时尚b.欧陆风情处处可见
c.休闲性配套重于服务性配套 d.环境意识有了初步提升
e.开发商倡导“以人为本”的开发理念
（3） 第三代住宅：生态与科技结合开发
基本特征：a.规模化发展b.建筑风格、户型设计多元化
c.环境成为大卖点d.高新技术广泛运用
如何看待新一代代住宅产品：
（1） 超前性、创新能力（2）不断发展、不强求一致（3）只可借鉴、不可照搬
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